Neben Mietverhältnissen, bei denen die Mietzeit nicht bestimmt ist, gibt es auch solche, die auf eine bestimmte Zeit eingegangen werden. Letztere enden regelmäßig erst mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit. In Ausnahmefällen können jedoch auch diese sog. befristeten Mietverträge vorzeitig beendet werden.

1. Außerordentliche Kündigung

Eine Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung ist der (berechtigte) Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung im Sinne der §§ 543, 569 BGB. Für eine solche außerordentliche fristlose Kündigung muss jedoch ein wichtiger Grund vorliegen.

Ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Der Gesetzgeber sieht unter anderem, einen Kündigungsgrund dann als gegeben, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Nach § 569 Abs. 1 BGB liegt ein solcher wichtiger Grund ferner dann vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

In all diesen Fällen muss der maßgebliche Grund dabei stets aus dem Risikobereich des Kündigungsempfängers herrühren.

Ebenfalls zu beachten ist, dass gemäß § 543 Abs. 3 BGB weitere Voraussetzung einer zulässigen außerordentlichen fristlosen Kündigung oftmals der erfolglose Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist bzw. eine entsprechende erfolglose Abmahnung ist.

2. Kündigung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage

In seltenen Fällen können auch Gründe aus dem Risikobereich des Kündigenden eine Kündigung rechtfertigen. Hierbei kann es nach den Grundsätzen über den sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß §§ 313 f. BGB ein Recht zur Kündigung geben, da bei Dauerschuldverhältnissen – hierzu gehören Mietverhältnisse – jeder Vertragsteil das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen kann.

Ein solcher wichtiger Grund liegt auch hier vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer solchen Kündigung sind hoch. So reicht beispielsweise im Rahmen von Gewerbemietverhältnissen mangelnde Verwertbarkeit des Mietobjekts oder eine schlechte Ertragslage des Geschäfts regelmäßig nicht aus. Auch die Entscheidung allein, die Geschäftstätigkeit künftig nicht mehr in den Mieträumen ausüben zu wollen, genügt für sich genommen nicht, da dies ggf. ein treuwidrig selbst herbeigeführter Kündigungsgrund wäre.

3. Mietänderungs- bzw. Mietaufhebungsvertrag

Neben der oben geschilderten Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung des Vertrages durch Kündigung, folgt aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, dass ein befristetes Mietverhältnis auch durch Abschluss eines Mietänderungs- oder Mietaufhebungsvertrages vorzeitig beendet werden kann.

Hier tritt entweder ein neuer Mieter an die Stelle des bisherigen oder das Mietverhältnis endet, ohne dass hierfür ein Nachmieter gestellt werden muss.

Ein solcher (neuer) Vertragsschluss setzt grundsätzlich Einvernehmen der Parteien voraus.

In Ausnahmefällen kann jedoch nach herrschender Meinung der Vermieter nach den Grundsätzen über Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zum Abschluss eines solchen Mietänderungsvertrages verpflichtet sein. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter ein entsprechendes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des ursprünglichen Vertrages hat und gleichzeitig dem Vermieter einen geeigneten Ersatzmieter stellt.

Innerhalb dieses Vertrages sind die Parteien im Rahmen der Privatautonomie bei der Ausgestaltung weitestgehend frei. So können beispielsweise sowohl der Beendigungszeitpunkt als auch die Modalitäten der Rückgabe nach dem Willen der Parteien geregelt werden. Auch Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen können vereinbart werden.

Ein solcher Mietaufhebungsvertrag kann grundsätzlich formlos, also auch mündlich, geschlossen werden. Im Hinblick auf die Rechtssicherheit sollte jedoch eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, bei deren Ausgestaltung wir Ihnen jederzeit gerne behilflich sind.

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